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“抵押预告登记”不等于“抵押登记”

发表时间:2015-01-20责任编辑:大江晚报

 2012年2月15日,银行借给王某94万元用于购买水韵园A9-2-402室房产,约定:“借款期限10年,王某按月等额归还本息并以水韵园A9-2-402房产对上述借款提供抵押担保。”同时,房地产公司与银行签订《商品房销售贷款合作协议书》。合同履行数月后,王某未再按约还款。银行诉至法院,要求1、王某立即归还剩余借款本息87万元并承担律师代理费2万元,2、房产公司对上述债务承担连带保证责任,并对抵押房产折价或者以拍卖、变卖所得价款优先受偿。
  王某辩称:借款属实,希望能够协商处理。
  房地产公司辩称:保证担保属实,但所购房产已办理抵押预告登记,依据《担保法》及解释,公司应在物的担保以外承担保证责任。
  法院经审理认为,银行与王某签订的个人购房借款合同合法有效。合同履行中,王某未按期足额还本付息,已构成违约,银行有权按合同约定,要求王某立即清偿借款本息及相关费用。抵押房产仅办理预告登记手续,至今未办妥正式抵押登记,银行亦未取得房屋他项权证,主张就抵押房产折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿,无法律依据。根据《商品房销售贷款合作协议书》,房地产公司与银行形成合法有效的保证合同关系,约定“保证期间为自银行与借款人签订借款合同之日起至房产公司为购房人办妥房屋所有权证、土地使用证,并办妥房屋抵押登记,将房屋他项权证等房屋权属证明文件交付银行保管为止”,故房产公司为本案所涉借款提供的是阶段性保证担保,法院遂判决王某归还剩余本息及律师代理费89万元,房产公司对该债务承担连带保证责任,对银行就A9-2-402房产优先受偿请求予以驳回。

    王刚律师点评:本案焦点在于“抵押预告登记能否产生优先受偿效力。”
    抵押预告登记作为一种临时性登记行为,既不是行政部门对期房交易的监管行为,也不能等同于直接产生支配效力的抵押登记,其设立目的在于期房买卖中,债权行为的成立和不动产的转移登记之间常常因房屋建造等各种原因而导致相当长时间的间隔,为平衡不动产交易中各方利益,维护交易安全,法律赋予了抵押预告登记能够对抗第三人的物权效力,但鉴于不动产物权尚未成立,不具备法定的抵押登记条件,故不产生优先受偿的效力。
  抵押预告登记是在房屋不具备法定物权形式,不能依法进行抵押登记的情况下,为了保全将来财产权变动能够顺利进行的临时性登记行为,只有当条件成就,办妥了抵押登记后,才产生优先受偿的抵押效力。从本案来看,银行显然知晓此种风险,其要求房产公司在抵押标的取得完全产权并办妥正式抵押登记前提供阶段性连带担保责任,故在难以实现物的担保的情况下,房产公司应承担连带担保责任。
                                                         
                                             

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